רכישת דירה – נקודות חשובות
רכישת דירה היא על פי רוב, הרכישה הגדולה ביותר אותה מבצע אדם סביר במהלך ימי חייו. על פי רוב מלווה הרכישה בנטילת הלוואה שהחזריה מתמשכים לאורך שנים רבות ויהוו נטל מסויים על גבו של האדם למשך שנות ההחזר.
חשוב מאוד, אם כן, לבדוק היטב כי הנכס אותו אתם עומדים לרכוש הנו נכס טוב, ראוי וזמין לרכישה אשר ישרת אתכם עוד שנים רבות או יהיה ראוי למכירה לרוכש אחר בבוא היום והצורך.
במאמר זה נפרט בקצרה את הנקודות אשר יש לבדוק בעת רכישת דירה ובעת עריכת החוזה לרכישת הדירה. אנו מדגישים כי מידע זה הנו לתועלת הציבור ואינו מהווה תחליף להוועצות עם אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחים בתחום.
זיכרון דברים
זכרון הדברים לא נועד רק "להראות רצינות" כפי שסוברים רבים. זהו חוזה מחייב לכל דבר, ביטולו עלול לגרום לתביעת נזקים שנגרמו עקב ביטול זכרון הדברים. מומלץ לפיכך לחתום על זכרון דברים, במידה ואתם מעונינים בכך, רק לאחר בחינה של כל היביטי העסקה, לרבות הבטי המימון.
בנוסף לכך, זכרון הדברים נחשב כתחילתה של עסקה ולכן יש לדווח לרשויות המס עם חתימת זכרון הדברים.
יכולת הצדדים להתמקח ולנסות לשנות את תנאי ההסכם לאחר חתימת זכרון הדברים מוגבלת מאוד. לסיכום חלק זה נבהיר כי לפני חתימת זכרון דברים מומלץ בחום לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מוסמך.
זכויות המוכר בנכס
לפני חתימת הסכם לרכישת דירה, עליכם לדעת בוודאות כי לצד המוכר אכן זכויות קניניות מלאות בנכס, שהנכס נקי משעבודים וחובות כלפי צדדים שלישיים. לצורך כך עליכם להוציא נסח טאבו (במקרה של נכס בבעלות ממ"י – "אישור מצב זכויות").
יש לוודא בבדיקה כי הנכס נקי משעבודים, לא קיימת זיקת הנאה של גורם שלישי כלפיו וכי לא רשומה הערת אזהרה. הבדיקה נעשית אל מול רשם המשכונות ונסח הטאבו.
בהקשר זה, במידה ואתם רוכשים דירה בפרוייקט מגורים המבוצע ע"י קבלן, מומלץ לוודא כי לקבלן יכולת עמידה כלכלית והוא יוכל להשלים את הפרוייקט וכן כי הפרוייקט נעשה בליווי בנקאי סגור וכל התקבולים משולמים ישירות לבנק המלווה.
במידה וקיימים שיעבודים או חובות של בעל הנכס כלפי גורמים שלישים אין מניעה לביצוע העסקה אלא שהתשלומים הראשונים ישולמו לבעלי החוב כך שיקבלו את המגיע להם ויסירו את השיעבודים ו/או הערות האזהרה.
בדיקה נוספת שמומלץ לבצע היא שהנכס אינו עומד להריסה וכי אין צוי הריסה או הפקעה על הנכס.
מומלץ לבדוק כי אין חריגות בניה אשר יובילו לצוי הריסה כלשהם וכמובן כי אם נעשו שינויים בדירה, לרבות פיצולה, כי הנ"ל נעשה באישור העירייה וע"פ חוקי התכנון והבניה.
סעיפים ונקודות אותן מומלץ לכלול בהסכם המכר
יש להתאים את מועדי התשלומים למועד המסירה המתוכנן
על המוכר להצהיר כי אין בדירה חריגות בניה ותקינות הדירה.
פיצוי מוסכם על איחור במסירת הדירה.
הודעה של המוכרים והרוכשים על קיום העסקה לרשויות המס.
דגשים נוספים בעת רכישת דירה מקבלן
בבואכם לרכוש דירה מקבלן אתם נתקלים לעיתים בחומה של קשיחות באשר לתנאי העסקה ומחירה. הקבלן עשוי להציג לכם חוזה סטנדרטי ולהגיד "אם שתחתמו לי על זה או שלא צריך". ובכן, אולי באמת לא צריך. זיכרו תמיד כי יש מגוון רחב של דירות למכירה ואסור להתפשר על נושאים החשובים לכם. זיכרו כי אתם הרוכשים ובידכם הכוח ואל תאפשרו לאנשי המכירות לגרום לכם לחוש כי המצב הוא הפוך. כאמור, חשוב להקפיד על הנושאים הבאים:
זכויות בקרקע – יש לוודא כי לקבלן זכות ממשית בקרקע וכי לא חלו עליה שיעבודים או עיקולים.
יש לוודא מה חלקו של הקבלן בקרקע במידה ולא מדובר בזכות מלאה.
רצוי לוודא את מידת איתנותו הכלכלית של הקבלן.
קיומו של היתר בניה בתוקף.
יש לוודא עם הקבלן מהו מכירה הסופי של הדירה אחרי כל התוספות הנחוצות וכן יש לקבל מפרט טכני ברור של הדירה.
מועד מסירת הדירה – יש להכניס סעיף של פיצוי בגין עיכוב במסירה.
חוק המכר מפרט את סוגי הביטחונות אותם אמור הקבלן לספק אל מול תשלומי הקונה. יש להקפיד ולהבטיח את כספכם תמיד.
כאמור, חוזה למכירת ולרכישת דירה הנו חוזה סבוך ומורכב. מומלץ להעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום לצורך ביצוען של עסקאות שכאלו.